讲述了茶馆老板王利发一心想让父亲的茶馆兴旺起来，为此他八方应酬，然而严酷的现实却使他每每被嘲弄。最终被冷酷无情的社会吞没。经常出入茶馆的民族资本家秦仲义从雄心勃勃搞实业救国到破产；八旗子弟常四爷在清朝灭亡以后走上了自食其力的道路。全剧以老北京一家大茶馆的兴衰变迁为背景，向人们展示了从清末到抗战胜利后的50年间，北京的社会风貌及各阶层人物的不同命运。

《茶馆》以北京裕龙大茶馆为背景，描写了清末、民初、抗战胜利后三个历史时期的北京社会风貌。全剧共分三幕，作者以极其精湛的笔端和巧妙的艺术手法，截取了横贯半个世纪的三个旧时代的断面，通过茶馆这个小窗口以及出入于茶馆的北京各个阶层的三教九流人物和他们的举止言谈折射出整个社会大背景。全剧没有一个贯穿始终的故事情节，但却以茶馆掌柜王利发为中心，历经三十时代几十个人物的生活变化，给人们展示出一幅气势宏伟的历史长卷。老舍先生在剧中不仅成功地塑造了王利发、常四爷、秦二爷这样一些饱含旧社会人间沧桑却不丢中国人骨气的人物形象，也刻画了刘麻子、庞太监等旧中国地痞、流氓的丑恶嘴脸。作品的主题在于，这些人物身上，充分体现出时代特征和社会心理，从而看到了埋葬三个旧时代的必然性。剧作家没有以苦大仇深的老工人、老农民来完成推翻腐败的旧社会这个主题，而写出了王掌柜、常四爷、秦二爷这些人同样也能完成这个主题。这样描写的深刻之处在于，连这些人都活不下去了，社会已经坏败到了什么地步！王利发精明、善良、勤劳，善于经营。他胆小怕事，本着莫谈国事的处世原则，靠自己的力气挣钱度日。可是，他越怕国事，这国事就越是不断地往他的茶馆里钻。他信奉改良主义，可改来改去，这茶馆越改越糟。在第三幕里，王掌柜似乎看透了一切，他也变得老于世故了，再也不像从前那样见人陪笑、作揖、夹着尾巴做人了。他也敢骂国民党了。人生的磨难，使他变得倔强起来。可最终这“国事”逼他上了吊。临死前，他把家人打发到解放区去，自己和常四爷、秦二爷聚在茶馆里撒起纸钱来。三位老人苦中作乐，为自己送终，聊以自慰。王利发在弥留之际才领悟做人的痛快，因为他道出了多年积郁在心里的话。一辈子渴望改良的人就这样稀里糊涂地死了。这就是王利发的人生悲剧。应该说，老舍先生在创作《茶馆》的主题上，其戏剧观念具有新的突破。当时，有的朋友建议他以康顺子的悲惨遭遇和康大力参加革命为全剧主要线索发展剧情。老舍先生拒绝了这个建议，大胆、执著地按照自己的创作意图走下去。实践证明，老舍先生在《茶馆》这部杰作里十分完满地实现了恩格斯著名的精辟论断：“我以为，倾向应当从场面和情节中自然而然地流露出来。而不应当特别地把它指点出来；同时我认为作家不必要把他所描写的社会冲突的历史的未来的解决办法硬塞给读者。“老舍自己说，我的写法多少有点新的尝试，没完全叫老套子捆住。《茶馆》的成功创作，充分体现了老舍先生的艺术追求，那就是“写自己真正熟悉的人和事。人物对话必须是真正性格化的语言”，“话到人到”、“开口就响”、“闻其声知其人”，可以说，《茶馆》的确达到了炉火纯青的艺术化境。《茶馆》于1958年3月由北京人民艺术剧院首演，获得巨大成功。该剧圆满地展示了老舍作品所独有的“京味”风格，堪称老舍戏剧创作的顶峰，也是新中国成立后的话剧精品之一。《茶馆》是中国话剧第一次出国剧目。1980年9月至1986年，该剧组先后出访西德、法国、瑞士、加拿大、日本、香港等国家和地区演出，受到世界各国人民的极大欢迎。可见，《茶馆》不仅成为中华民族不可多得的艺术精品，也为新中国话剧艺术带来国际性的荣誉。

老舍的《茶馆》以北京一座茶馆为舞台，展开了清末戊戌维新失败以后、民国初年北洋军阀盘踞时期和国民党政府在大陆的统治崩溃前夕三个不同时代的生活场景和历史动向。前后半个世纪，上场人物六七十人，几乎包括了半封建半殖民地中国各种社会阶层、社会势力的代表。
剧本在出身不同社会阶层（民族资本家、茶馆主人、个体劳动者）、却都潦倒不堪的三个老人撒纸钱自悼的悲怆场面中结束，象征着为旧时代送葬。全剧仅三万余字，却包含了如此丰富的历史内容，又处处闪烁着作家的睿智和幽默，被人誉为"每一句台词都有其自身的独特的意蕴，看演出真实难忘的艺术享受"。